Prima casa: novità e agevolazioni fiscali per il leasing operativo

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NUOVO REQUISITO PRIMA CASA (comma 55)

La legge di stabilità, in sede di approvazione, ha introdotto il nuovo comma 4-bis alla nota II-bis), DPR n. 131/86 in base al quale il soggetto, già proprietario della “prima casa”, può acquistare la nuova prima casa applicando le agevolazioni anche se risulta proprietario del primo immobile, a condizione che lo stesso sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Per cercare di capire meglio la novità riassumiamo quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”:

• la casa non deve essere di categoria A/1 (abitazione di tipo signorile) – A/8 (abitazione in ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per motivi di lavoro, quello in cui ha sede l’attività del soggetto da cui dipende.
• deve, inoltre, dichiarare nell’atto di acquisto:

1. di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
2. di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Per cui fino al 31/12/2015 chi aveva acquistato un’abitazione con le agevolazione prima casa, per poterne godere nuovamente doveva prima vendere l’immobile agevolato e poi riacquistare il nuovo. La doppia operazione (vendita del vecchio e acquisto del nuovo) era possibile anche nello stesso giorno.Se entro detto termine annuale la “vecchia prima casa” non viene ceduta, vengono meno le condizioni che consentono l’applicazione delle agevolazioni con il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in modo ordinario. Ora con la modifica apportata dalla legge di stabilità per il 2016 è stato introdotto il nuovo comma 4-bis DPR 131/86 che consente dal 01/01/2016 di acquistare un nuovo immobile “prima casa” con le agevolazioni a condizione che il precedente venga ceduto entro un anno dal nuovo acquisto.

AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LEASING ABITATIVO (commi da 76 a 84)

In sede di approvazione della legge di stabilità sono state introdotte una serie di novità a favore dei giovani di età inferiore a 35 anni che acquistano da soggetti finanziari alloggi da adibire ad abitazione principale mediante contratti di leasing.

In particolare, per tali soggetti, viene riconosciuta una detrazione IRPEF del 19% relativamente:

• ai canoni e relativi oneri accessori per un importo non superiore a € 8.000,00;
• al prezzo di riscatto per un importo non superiore a € 20.000,00.

Quanto sopra è riconosciuto a condizione che:

1. l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna;
2. il soggetto non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa;
3. il soggetto abbia età inferiore a 35 anni e reddito complessivo non superiore a € 55.000,00 all’atto della stipula del contratto.

Se il soggetto ha età superiore a 35 anni la predetta detrazione è ridotta del 50%.

Si rammenta che la nuova detrazione spetta alle condizioni previste relativamente agli interessi passivi ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale di cui alla lett. b) dell’art. 15 del TUIR.

Vengono, inoltre, previste agevolazioni sull’imposta di registro. In particolare:

• è applicata l’imposta di registro dell’1,50% (anziché del 9%) alle cessioni di case di abitazione non di lusso effettuate nei confronti di banche ed altri intermediari finanziari concesse in leasing a favore di soggetti con i requisiti “prima casa”;
• le imposte ipotecarie sono dovute in misura (€. 200,00).

In caso di cessione del contratto di leasing da parte dell’utilizzatore è applicata l’imposta di registro del 9% ridotta all’1,5% in presenza delle condizioni “prima casa”.

L’agevolazione in esame è applicabile dall’01/01/16 al 31/12/2020.

Sotto il profilo generale, si osserva che la norma dovrebbe avere un impatto positivo sul settore, sia con riferimento al trasferimento alle società di leasing di abitazioni invendute, sia di fabbricati in corso di costruzione, o addirittura commissionati direttamente dalle società di leasing. Tra l’altro, non è richiesto che le abitazioni oggetto del contratto siano in classe energetica A o B.

Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e approfondimento di Vostro interesse.

Cordiali saluti