Immobili: novità della legge di stabilità 2016

IMU

In materia IMU si deve segnalare che la legge di stabilità introduce una serie di importanti disposizioni prevedendo nuove esenzioni per:

gli immobili concessi in comodato ai parenti
i terreni agricoli
gli immobili delle cooperative edilizie
gli affitti concordati (esenzione parziale)

Immobili concessi in comodato ai parenti

In materia di immobili in comodato, indipendentemente da quanto previsto dai regolamenti Comunali, viene disciplinata la riduzione della base imponibile IMU del 50% per le unità immobiliari diverse da quelle di lusso (A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli).

La riduzione viene concessa nel rispetto delle seguenti condizioni:

l’immobile deve essere utilizzato come abitazione principale del comodatario;
il contratto di comodato deve essere registrato;
il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (oltre a quello in comodato) e risiedere anagraficamente (e dimorare abitualmente) nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
il comodante deve presentare apposita dichiarazione IMU al Comune per attestare il possesso dei requisiti.

Esenzione IMU per i terreni agricoli

In materia di terreni agricoli la legge di stabilità ritorna alle regole applicate fino al 2013 compreso facendo tornare in auge la circolare ministeriale n. 9/1993 che, all’epoca, specificò i comuni montani o collinari i cui terreni agricoli fruivano dell’esenzione dall’Ici, l’imposta comunale sugli immobili in vigore in quegli anni. Lo stesso elenco va dunque ora preso in considerazione per stabilire le aree in cui opera la non applicazione dell’Imu. Dal 2016 sono esenti tutti i terreni individuati dalla circolare 9/1993 da chiunque posseduti e saranno esenti anche:

i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP (indipendentemente dalla loro ubicazione) iscritti nella previdenza agricola;
i terreni ubicati nei comuni delle isole minori;
i terreni ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Secondo la circolare del ministero delle Finanze 3/DF/2012 , si devono considerare agevolati ai fini Imu anche i terreni posseduti dalle società agricole con la qualifica di Iap, qualora un socio (per le società di persone) o un amministratore (per quelle di capitali) siano iscritti nella gestione previdenziale

Esenzione per gli immobili delle cooperative edilizie.

La legge di stabilità dispone che l’Imu non si applichi alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze, dei soci assegnatari, comprese quelle destinate dalle stesse cooperative a studenti universitari soci assegnatari. Il tutto, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica.

Esenzione per gli affitti concordati

Doppia agevolazione per gli immobili locati a canone concordato (legge 431/1998). Dal 2016 l’Imu e la Tasi, determinate applicando l’aliquota deliberata dal Comune nel 2015, sono dovute nella misura del 75 per cento. Le fattispecie agevolative di cui sopra trovano applicazione solo nei casi di contratti di locazione abitativa stipulati ai sensi dell’art. 2, co. 3, lg. 431/1998, i quali hanno una durata di tre anni, ulteriormente prorogabile di due anni in mancanza di rinnovo, il cui valore del canone è stabilito in base agli accordi stipulati tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della Proprietà e degli inquilini di concerto con le Istituzioni interessate.

Eliminazione obbligo utilizzo dei contanti per il pagamento del canone di affitto

La legge di stabilità interviene sulle modalità di corresponsione dei canoni di locazione abitativa prevedendo l’abolizione dell’obbligo di effettuare i versamenti esclusivamente mediante modalità che ne assicurassero la tracciabilità. Dal 2016 sarà possibile pagare i canoni di locazione abitativa anche in contanti, fermo restando il nuovo limite dei € 2.999,99, oltre il quale è vietato il trasferimento di denaro contante.

Novità in tema di registrazione del contratto di locazione

La legge di stabilità interviene modificando l’art. 13 della Legge 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative, introducendo l’obbligo a carico esclusivo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula. Inoltre, prevede l’obbligo in capo la proprietario di dare “documentata comunicazione” nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio. La comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore condominiale rileva ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale”. In mancanza della registrazione del contratto da parte del locatore, viene concessa al conduttore la possibilità di richiedere all’autorità giudiziaria che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali”, ovvero, contratto libero (4+4) e contratto concordato (3+2).

Esenzione per gli “imbullonati”

In materia di “imbullonati”, ovvero quei macchinari e impianti ancorati al suolo che fino al 2015 partecipavano alla stima della rendita catastale del fabbricato aziendale (cat. D ed E) di cui erano parte, dal 2016 vengono esclusi dal calcolo di determinazione della rendita catastale dei suddetti immobili. In base ai commi 21 e seguenti dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016, per gli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E (ma la relazione illustrativa richiama soltanto le categorie D1 e D7), la determinazione della rendita catastale si effettua tenendo conto del suolo e delle costruzioni senza considerare i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo. In questo caso i proprietari di immobili strumentali appartenenti alle categorie catastali D ed E potranno, entro il 15 giugno 2016, presentare gli atti di aggiornamento della rendita catastale escludendo gli impianti fissi (imbullonati) agli uffici del Territorio che verranno poi vagliai; la nuova rendita assegnata avrà effetto dal 1° gennaio 2016 consentendo di ridurre già l’importo della prima rata Imu e Tasi.

TASI

In materia TASI viene introdotta un’esenzione a favore delle unità immobiliari destinate ad abitazione principale. In particolare, viene stabilita:

l’esclusione dal pagamento per le unità immobiliari destinate ad abitazione principale, fatta eccezione per le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9);
nel caso in cui l’immobile sia utilizzato dal locatario quale abitazione, il tributo viene versato dal solo proprietario nella misura indicata dal Comune (o, in mancanza di delibera, nella misura del 90%). L’esenzione non è concessa quando l’appartamento sia utilizzato per finalità diverse dall’abitazione principale, per negozi, lo studio, ecc.

Per le imprese viene prevista, invece, una riduzione dell’aliquota a favore dei beni merce. Le imprese costruttrici potranno versare l’imposta con un’aliquota ridotta pari allo 0,1% fino a quando l’immobile rimane destinato alla vendita e non locato. I Comuni possono aumentare la predetta aliquota fino allo 0,25% o ridurla fino ad azzerarla.

Viene, infine, previsto che le maggiorazioni disposte per il 2015 possono essere mantenute anche per il 2016.

Esenzione IVIE

La disciplina Ivie è stata allineata a quella Imu: l’immobile posseduto fuori dall’Italia e adibito a propria abitazione principale e le relative pertinenze (così come la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione o divorzio) sono esenti dall’imposta sul valore degli immobili detenuti all’estero. Fanno eccezione gli immobili “di lusso”, cui si applica l’aliquota ridotta dello 0,4%, con detrazione di 200 euro da rapportare al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione ad abitazione principale.

Detrazione IVA

Viene introdotta un’agevolazione che consente di detrarre in 10 quote annuali il 50% dell’IVA versata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione Irpef è da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Non tutte le cessioni di unità residenziali da parte delle imprese costruttrici prevedono l’addebito dell’Iva in rivalsa (ad esempio, fabbricati ceduti dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, senza opzione per l’applicazione dell’Iva). Qualora la vendita avvenga con addebito dell’Iva in rivalsa da parte del costruttore, la base imponibile su cui applicare la detrazione Irpef del 50% deriva dalla tipologia di destinazione della unità immobiliare da parte dell’acquirente:

l’acquisto di una unità immobiliare destinata ad abitazione principale prevede il pagamento dell’Iva al 4% sul corrispettivo;
l’acquisto di una “seconda casa” prevede il pagamento dell’Iva al 10% sul corrispettivo.

RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO

Si segnala la una nuova proroga per le detrazioni riconosciute nelle ipotesi di recupero edilizio e risparmio energetico:

per tutto il 2016, gli interventi di recupero edilizio sono agevolabili nella misura del 50% con un massimale di 96.000 euro;
per tutto il 2016, gli interventi di risparmio energetico sono agevolabili nella misura del 65%. Viene inoltre estesa la possibilità di fruire di tale agevolazione anche agli IACP per gli immobili di loro proprietà e adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

L’agevolazione della detrazione pari al 65 % , inoltre, è stata estesa anche alle spese sostenute per l’acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento / produzione di acqua calda / di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti. A differenza di tutte le altre categorie di interventi in cui si inseriscono, per una probabile svista legislativa, non è stato previsto alcun limite a queste spese detraibili: potrebbero confluire ragionevolmente nel limite di spesa per la sostituzione degli impianti di riscaldamento (30mila euro di detrazione per unità immobiliare).

La detrazione Irpef/Ires del 65% è prorogata anche per gli interventi finalizzati all’adozione di misure antisismiche le cui procedure di autorizzazione siano attivate a decorrere dal 4 agosto 2013, effettuati su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’Ordinanza del presidente del Consiglio dei Ministri del 20 marzo 2003, nel limite massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.

Viene confermato anche il c.d bonus arredi, che consente di detrarre il 50% della spesa (massimale: 10.000 euro) sostenuta per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di categoria A+ (A per i forni) fino al prossimo 31.12.2016.

Si segnala che la Legge di Stabilità ha introdotto due nuove disposizioni inerenti la detrazione del 65% per le spese di riqualificazione energetica degli edifici:

la possibilità per le persone fisiche che si trovano nella cosiddetta “no tax area” di cedere la detrazione per la riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali ai fornitori che hanno effettuato i lavori (le modalità applicative di tale disposizione saranno definite da un provvedimento dell’Agenzia delle entrate);
la possibilità di fruire della detrazione del 65% anche per gli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2016.

Intervento	Agevolazione	Scadenza	Note
Recupero edilizio	Detrazione Irpef del 50% in 10 rate annuali di pari importo con soglia massima di spesa di 96.000 euro	31 dicembre 2016	Obbligo di esecuzione di bonifico bancario parlante con ritenuta di acconto dell’8% all’atto dell’accredito al fornitore
Acquisto immobili interamente ristrutturati	Detrazione Irpef del 50% da applicare sul 25% del prezzo dell’unità immobiliare in 10 rate annuali di pari importo con soglia massima di spesa di 96.000 euro	31 dicembre 2016	Obbligo di esecuzione di bonifico bancario parlante con ritenuta di acconto dell’8% all’atto dell’accredito al fornitore
Bonus arredi	Detrazione Irpef del 50% in 10 rate annuali di pari importo con soglia massima di spesa di 10.000 euro	31 dicembre 2016	Fruibile solo se già effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio in data successiva al 25 giugno 2012
Riqualificazione energetica	Detrazione Irpef/Ires del 65% in 10 rate annuali di pari importo	31 dicembre 2016	In aggiunta agli interventi previsti dalla L. 296/2006, dal 2015 sono agevolabili l’acquisto e la posa in opera di schermature solari e di impianti di climatizzazione alimentati da biomasse
Adozione misure antisismiche in zone ad alta pericolosità	Detrazione Irpef/Ires del 65% in 10 rate annuali di pari importo	31 dicembre 2016	Detrazione con aliquota maggiorata rispetto a quella ordinaria del 50%

IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA

Le persone fisiche (non nell’esercizio di attività di lavoro autonomo o di impresa) possono beneficiare di un credito di imposta per l’installazione di sistemi di videosorveglianza digitale o allarme ovvero per il sostenimento delle spese connesse ai contratti perfezionati con istituti di vigilanza per la prevenzione di attività criminali. La norma non prevede alcun divieto di sovrapponibilità con la detrazione Irpef del 50% già in vigore per i sistemi di videosorveglianza o allarme (non sono, invece, detraibili le spese sostenute per contratti perfezionati con istituti di vigilanza). In ogni caso, le modalità attuative per la fruizione del credito di imposta sono demandate ad un apposito decreto ministeriale che dovrà essere emanato.

Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e approfondimento di Vostro interesse.

Cordiali saluti