Credito di imposta per immobili ad uso non abitativo

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A distanza ormai di una settimana dalla sua presentazione approda in Gazzetta Ufficiale il Decreto Rilancio tanto aspettato dagli operatori economici per le misure agevolative contenute.

Tra le tante misure attese vi è quella relativa al credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili introdotta dall’art. 28 del DL 34 del 19 maggio 2020.

Ricordiamo come il decreto “Cura Italia”, già convertito in legge con modifiche, aveva escluso dalla suddetta agevolazione molti soggetti nonostante avessero subito le pesanti conseguenze economiche derivanti dalla sospensione dell’attività. La nuova agevolazione risulta molto più ampia includendo non solo gli immobili di categoria C/1 e C/3, ma tutti gli immobili destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico e all’attività professionale escludendo di fatto quelli destinati ad uso abitativo.

Prima di entrare nel dettaglio si evidenzia che il suddetto credito d’imposta non sostituisce quello previsto dal decreto Cura Italia e come sottolineato dalla norma non è nemmeno cumulabile per le medesime spese sostenute. In pratica, il contribuente che ha già usufruito del credito d’imposta “botteghe e negozi” pari al 60% del canone di locazione versato per il mese di marzo, non potrà richiederlo nuovamente per tale mese sfruttando questa nuova agevolazione contenuta nel “Decreto Rilancio”.

Analizziamo nel dettaglio quali sono le novità.

SOGGETTI BENEFICIARI

È stata ampliata la platea dei soggetti beneficiari, tra questi:

• i soggetti che esercitano attività d’impresa
• i lavoratori autonomi ovvero esercenti arte e professione
• gli Enti non commerciali, tra questi anche gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

La nuova norma introduce anche due nuove condizioni per accedere al credito d’imposta:

1. i suddetti soggetti devono avere ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo di imposta 2019. Vincolo non applicabile alle strutture alberghiere e agrituristiche che possono accedere al bonus indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nell’anno 2019;
2. i locatari devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo 2019 (il fatturato si presume calcolato secondo le indicazioni fornite dall’agenzia delle entrate nella circolare 9/E/2020).

Entrambe le condizioni devono essere soddisfatte congiuntamente per poter usufruire del credito d’imposta.

PROFILO OGGETTIVO: ESCLUSI GLI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

Sotto il profilo oggettivo è apprezzabile l’apertura operata dal legislatore che ha compreso tutti gli immobili “ad uso non abitativo”.

E’ stato eliminato il riferimento alla categoria catastale, pertanto, ora vi rientrano gli immobili ad uso:

• industriale
• commerciale
• artigianale
• agricolo
• di interesse turistico
• per l’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo
• strutture alberghiere ed agrituristiche.

La scomparsa del riferimento alla categoria catastale non è l’unica novità, infatti, l’agevolazione è ora concessa non solo con riferimento al canone di locazione, ma anche ai canoni di leasing o di concessione di immobili – non abitativi – e, seppur in misura ridotta, anche in presenza di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto di azienda, a condizione che vi sia compreso almeno un immobile con le caratteristiche pocanzi descritte.

MISURA DELL’AGEVOLAZIONE E AMBITO TEMPORALE

L’agevolazione spetta per ciascun mese compreso nella finestra temporale dal mese di marzo al mese di maggio e, per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale tale periodo slitta di un mese ovvero, dal mese di aprile al mese di giugno.

Una volta verificate le due condizioni di accesso l’agevolazione è calcolata nella misura del 60 % dell’ammontare mensile del canone di locazione, leasing o concessione versato dal locatore per ciascun mese di riferimento. Quindi, per ogni mese sarà necessario verificare la riduzione del fatturato al fine di usufruire del credito d’imposta. E’ previsto che il credito spetti previo versamento del relativo canone che dovrà in ogni caso avvenire entro l’anno d’imposta 2020. Solo successivamente al versamento sarà possibile utilizzare il credito d’imposta direttamente in compensazione, tramite intermediario o fisco on line, oppure optare per la cessione, anche parziale, dello stesso ad altri soggetti – quali lo stesso locatore o concedente – ivi compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

La cessione del credito è consentita anche ai soggetti che hanno ottenuto il credito d’imposta per “botteghe e negozi” previsto dal precedente decreto, offrendo così la possibilità di trasformarlo in liquidità, qualora non avessero debiti da compensare o, in alternativa, a riduzione dei futuri canoni qualora sia ceduto al locatore/concedente.

Per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto di azienda l’agevolazione si riduce al 30% commisurata all’importo effettivamente versato per il mese di riferimento. Per questi soggetti, esclusi dal bonus botteghe e negozi, al ricorrere delle condizioni descritte precedentemente potranno calcolare il credito d’imposta anche per il mese di marzo.

TRATTAMENTO FISCALE E CONTABILE

Il credito d’imposta non concorre alla formazione della base imponibile ai fini delle imposte dirette e dell’IRAP e non rileva ai fini del rapporto di cui agli art. 61 e 109 co. 5 del TUIR.

Per le modalità di contabilizzazione si rimanda all’articolo relativo al credito d’imposta per negozi e botteghe.

Naturalmente, il conto di attivo di stato patrimoniale che accoglierà il presente credito d’imposta potrà riportare i riferimenti all’art. 28 del DL 34/2020.

Per quanto riguarda la compilazione del modello F24 si presume che verrà istituito un nuovo codice tributo visto che l’attuale codice 6914 è dedicato appositamente al “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

Tabella sinottica